房子想卖得快、卖得好，功夫要下在挂牌之前。卖房前准备做得足不足，直接决定上线后的带看量和议价主动权。下面这5件事，按顺序做完再挂牌，第一件最容易被忽略。
第一件事：产权梳理。把房产证、共有情况、抵押状况、户口情况全部核对清楚。产权有共有人要提前打招呼，有抵押要摸清余额和解押路径，有租约要确认租赁状态——这些问题留到签约后才发现，每一件都是定时炸弹。
▍第二件：税费测算
按自己房子的持有年限、是否唯一，把增值税、个税、服务费全部算一遍，得出净到手价。这个数字决定你的定价底线，不测算就挂牌，等于闭眼谈判。焕新美居给业主测算时，会把每一项列成明细表。
▍第三件：房源状态整理
深度保洁、修灯、补墙、清杂物，再请人重拍一套像样的照片。花小几千块，换来的可能是多几十组的线上点击，这笔账怎么算都划算。状态整理不用追求豪华，干净、亮堂、有生活气息就够。
▍第四件：定价策略
调出同小区近6个月成交记录和在售竞品，确定自己的位置和底线价，想清楚调价的触发条件，比如4周带看低于几组就采取动作。定价策略写下来，谈判时才不会被现场气氛带跑。
▍第五件：渠道规划
想清楚房子在哪些平台露出、谁来接待带看、谁来把关合同。只挂一个渠道的房子，曝光天花板肉眼可见。焕新美居接手房源时，第一周做的正是这五件事：产权核对、净到手测算、美化施工、竞品定价表、全渠道上线方案，把准备期压缩在一到两周内完成，上线即冲刺。
▍常见问题
问：卖房前准备自己做要多久？
答：产权梳理加税费测算两三天能完成，状态整理看工程量，整体预留2到3周比较从容。
问：准备期间房子要不要先挂出去？
答：不建议裸挂。第一波曝光最宝贵，状态和定价没准备好就上线，容易把房子挂"凉"。
问：户口没迁走的房子影响卖吗？
答：影响买家落户、入学的需求，挂牌前确认户口情况，在合同里约定迁出时间最有保障。
如果你正在上海卖房，可以先拨打焕新美居咨询热线 13122333385，或通过官网右侧微信扫码咨询，把房子情况说清楚，再决定怎么走。
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