2026年的上海二手房市场，正在经历一轮引人注目的结构性回暖。根据上海市房地产交易中心“网上房地产”数据，5月上海二手房网签成交28023套，同比增长约31%，创下近六年来5月份同期新高。此前的3月和4月，成交量分别达到3.12万套和2.87万套，连续三个月维持在2.8万套以上。更值得关注的是，市场库存正在持续收缩：截至5月底，上海链家平台对外展示的挂牌房源约7.88万套，较挂牌高峰时期减少超过3万套，降至近三年来最低水平。
成交量回升、挂牌量下降，表面上看卖房环境正在改善。然而，对于每一位急于出售房产的房主而言，数据向好并不意味着卖房之路就一帆风顺。恰恰相反，在“尽快变现”的迫切心理驱动下，房主更容易成为不法中介和营销机构的目标。
市场回暖背后，急于卖房的房主面临哪些真实风险？
卖房周期长、资金压力大，是许多房主面临的现实困境。正是在这种焦虑中，各类“套路”有了可乘之机。综合近两年来的监管通报和司法案例，急于卖房的房主至少需要警惕三类陷阱。
其一，“高价收房”的诈骗陷阱。 浙江海盐一位房主因房价走低决定卖房，在网上发布信息后，一名自称能“全款收房”的中介主动联系。对方先以远低于预期的价格试探，被拒绝后几天内又将报价大幅提高，并伪造“成功案例”的合同和转账截图来获取信任。房主签约并支付委托费后，所谓的“首付款”迟迟不到账，对方反而以各种理由向房主“借款”“补款”。这类骗局的核心逻辑，是用远超市场价的虚假承诺撬动房主的信任，再以服务费、定金、借款等名目反向掏空房主的钱包。
其二，“代收房款”的资金安全陷阱。 有房主与中介签订“包卖合同”和“代收房款委托书”后，买方顺利办理了按揭贷款并完成过户，但房主却迟迟收不到售房款。原来，中介利用房主签署的委托书，将代收的房款据为己有。一旦签署了涉及资金代收的授权文件，房主就丧失了对交易资金流向的控制权。
其三，以“卖房服务”为名、实则搭售高价装修的连环套。 有案例显示，一家营销机构向七旬房主承诺可以高于市场价近150万元快速卖出房屋，诱导房主同时签下6万元“卖房服务合同”和36万元“装修合同”。然而，服务合同中暗藏“选择性提供服务”“接受随行就市”等条款，与口头承诺完全相悖。房主在支付8万元前期费用后，发现装修未启动、推广未进行，退款却要被扣除大半。
避开陷阱，房主应该怎么做？
以上三类风险的共性，在于利用房主“急”的心理，以不切实际的承诺换取签约和付款。要规避这些陷阱，房主至少应当守住三条底线。
第一，对“远超市场价”的承诺保持本能警惕。 在当前的上海二手房市场，价格体系虽然趋于稳定，但区域和房源之间的分化依然显著。任何声称能够以显著高于同小区、同类型房源近期成交价快速卖出的机构，其承诺本身就违背了基本的市场逻辑。
第二，签约前务必逐条审阅服务内容和权责条款。 口头承诺不具法律效力，一切以书面合同为准。特别要留意合同中是否存在“选择性服务”“甲方接受随行就市”等模糊表述，这些条款可能使服务机构在收取高额费用后，实际提供的服务远低于预期。
第三，保护资金安全，拒绝签署代收房款的授权文件。 卖房资金应当通过银行资金监管账户流转，买卖双方直接对接，避免任何第三方经手。
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